W świecie finansów pojawia się coraz więcej nowoczesnych rozwiązań, które pozwalają na budowanie majątku bez konieczności angażowania dużego kapitału czy specjalistycznej wiedzy o rynku nieruchomości. Jednym z takich instrumentów są REIT-y, czyli real estate investment trusts – fundusze, które umożliwiają czerpanie korzyści z wynajmu nieruchomości nawet osobom niezainteresowanym zarządzaniem własnymi lokalami. Dowiedz się, czym są REIT-y, jakie typy tych funduszy wyróżniamy oraz dlaczego mogą być atrakcyjne dla polskich inwestorów.
Czym są REIT-y i jak działają?
REIT-y, czyli real estate investment trusts, to specjalistyczne fundusze inwestycyjne lub spółki kapitałowe zajmujące się inwestowaniem w różnorodne nieruchomości, takie jak mieszkania, biura czy centra handlowe. Zasadniczą zaletą REIT-ów jest to, że umożliwiają one uczestnictwo w rynku nieruchomości bez konieczności ich bezpośredniego zakupu czy zarządzania. Dzięki notowaniu wielu z nich na giełdach papierów wartościowych (publicznie notowane REIT-y) zapewniają one wysoką płynność inwestycji. To oznacza łatwość wejścia i wyjścia z inwestycji oraz możliwość szybkiego reagowania na zmiany rynkowe.
Pasywny dochód generowany przez REIT-y pochodzi głównie z wynajmu nieruchomości lub innych aktywów związanych z rynkiem nieruchomościowym. Co istotne, większość wypracowanych przez te spółki zysków musi być wypłacana akcjonariuszom w formie regularnych dywidend. Takie rozwiązanie gwarantuje stabilność przepływów finansowych dla inwestorów i czyni REIT-y popularnym wyborem osób poszukujących regularnych wpływów do portfela inwestycyjnego. Dodatkowo preferencyjne zasady opodatkowania (zwolnienie z podatku CIT pod określonymi warunkami) sprawiają, że tego typu fundusze cieszą się zainteresowaniem zarówno krajowego, jak i zagranicznego kapitału.
Jakie typy REIT-ów uwzględniają różne klasy aktywów?
REIT-y można podzielić ze względu na rodzaje aktywów znajdujących się w ich portfelach oraz specyfikę działalności. Najbardziej rozpoznawalne są REIT-y mieszkaniowe, koncentrujące swoje działania na wynajmie mieszkań czy całych kompleksów mieszkaniowych – odpowiadają one za istotną część sektora najmu instytucjonalnego.
Z kolei REIT-y komercyjne, obejmujące m.in. centra handlowe, galerie oraz biurowce czy magazyny logistyczne (często funkcjonujące według modelu net lease), umożliwiają udział w dynamicznym rynku powierzchni użytkowych bez potrzeby samodzielnego zarządzania nimi.
Zyskującym popularność segmentem są również REIT-y zdrowotne, skupione wokół placówek opieki zdrowotnej – szpitali oraz domów opieki – a także nowoczesna infrastruktura: od centr danych po telekomunikacyjne wieże czy sieci energetyczne (tak zwane REIT infrastrukturalny). Osobną kategorią pozostają tzw. mREIT-y (hipoteczne), których działalność polega głównie na obracaniu hipotekami lub papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipoteką.
Współcześnie niezwykle istotny jest też udział funduszy koncentrujących się na odnawialnych źródłach energii — farmach fotowoltaicznych i elektrowniach wiatrowych — co pozwala zarówno na dywersyfikację portfela inwestora o „zielone” aktywa, jak również wpisuje się w globalne trendy ekologiczne.
Jakie korzyści zapewniają inwestorom REIT-y?
Dla wielu osób największą zaletą jest możliwość uzyskania atrakcyjnych dochodów pasywnych dzięki regularnym wypłatom dywidendy — często wyższej niż standardowa stopa zwrotu oferowana przez tradycyjne lokaty bankowe czy obligacje skarbowe. Inwestując poprzez fundusz inwestycyjny typu REIT lub ETF na REIT-y, nie trzeba posiadać dużego kapitału początkowego ani przejmować się bieżącym zarządzaniem lokalem bądź problemami najemców; wszystko odbywa się automatycznie za pośrednictwem profesjonalnej spółki zarządzającej portfelem.
Kolejnym atutem jest szeroka możliwość dywersyfikacji — zarówno geograficznej (dzięki licznym funduszom zagranicznym), jak i sektorowej (nieruchomości mieszkalne vs komercyjne vs infrastrukturalne). Pozwala to skuteczniej ograniczać ryzyka specyficzne dla jednej branży bądź kraju.
Dodatkowo mechanizm reinwestycji dywidendy pozwala zwiększać wartość portfela długoterminowo bez konieczności podejmowania dodatkowych decyzji operacyjnych.
Nie można zapominać o korzystnym aspekcie podatkowym; brak podatku dochodowego od osób prawnych przy spełnieniu ustawowych wymogów przekłada się często na wyższą efektywność takich produktów niż tradycyjnie opodatkowane spółki dywidendowe.
Tego rodzaju rozwiązania szczególnie rekomendują eksperci branży deweloperskiej tacy jak Ziółkowski Deweloper (https://www.ziolkowski.info.pl/) wskazując je jako alternatywę dla klasycznych modeli lokowania środków w nieruchomościach fizycznych.
Jakie ryzyko i regulacje wpływają na inwestycje w REIT-y?
Mimo licznych zalet należy pamiętać o istniejącym ryzyku związanym z instrumentami takimi jak REIT-y notowane publicznie lub prywatnie poza giełdą. Charakterystyczna tu jest przede wszystkim znaczna zmienność kursowa – ceny akcji potrafią reagować gwałtowniej niż wartość fizycznej nieruchomości; często korelują ze zmianami stóp procentowych bądź nastrojami panującymi ogólnie na rynkach kapitałowych.
Dodatkowym elementem wpływu są kryzysy gospodarcze obniżające popyt najmu powierzchni komercyjnych bądź mieszkalnych – może to przełożyć się bezpośrednio na poziom wypłat dywidend albo nawet czasową stratę wartości jednostek uczestnictwa.
Bardzo ważną kwestią pozostaje sfera regulacyjna: by móc korzystać ze zwolnienia od podatku CIT oraz preferencyjnego traktowania fiskalnego wymagane jest ścisłe przestrzeganie przepisanych limitacji struktury aktywów funduszu oraz obowiązek terminowej wypłaty znacznej części osiągniętych przychodów akcjonariuszom.
W Polsce trwają obecnie intensywne prace nad odpowiednim projektem ustawy dotyczącej S.I.N.N., za który odpowiada Ministerstwo Finansów wraz z Ministerstwem Rozwoju; celem tych działań ma być pełniejsza profesjonalizacja rynku najmu instytucjonalnego oraz stworzenie ram prawno-podatkowych sprzyjających rozwojowi podobnych produktów finansowych.
Odpowiednia edukacja przyszłych uczestników rynku ma tutaj kluczowe znaczenie — świadome podejmowanie decyzji minimalizuje skutki ewentualnej niestabilności otoczenia gospodarczego bądź legislacyjnego.
